Asuntojen arvo säilyy ja nousee keskustassakin peruskorjaamalla

Blogi

Vuoden 1960 yleiskaavassa Helsingin satama-alueet on merkitty ruskealla. Nyt huomattavan suuri osa näista alueista on muuttunut tai muuttumassa asuinalueiksi.
Vuoden 1960 yleiskaavassa Helsingin satama-alueet on merkitty ruskealla. Nyt huomattavan suuri osa näista alueista on muuttunut tai muuttumassa asuinalueiksi.

Asuntojen hintojen määräytymisen logiikkaa Suomessa on monen mielestä vaikea ymmärtää. Hyväkuntoisen suuren omakotitalon saa maakuntien Suomesta pienen helsinkiläisen keskustayksiön hinnalla.

Toisaalta näin on liki kaikkialla eurooppalaisissa maissa ja pääkaupungeissa. Suurien kaupunkien keskusta-asuntojen hinnat ovat aina korkeampia kuin pellolle rakennetut omakotitalot.

Etenkin vanhat, historiaa huokuvat kulttuurikeskustat ja vanhojen talojen korttelit ovat hyvin haluttuja. Niitä on tarjolla vain rajoitetusti, eikä vanhoihin kaupunginosiin juurikaan voi rakentaa uutta tuhoamatta pysyvästi jotain vanhaa ja arvokasta. Poikkeuksen tekevät ullakkoasunnot ja pienessä määrin mahdollinen muu täydennysrakentaminen. Vanhoissa keskustoissa on siis kyse myyjän markkinoista.

Helsingin niemen vanhaa keskustaa ja sen rakennusmiljöötä tulee vaalia. Emme saa toistaa 1970-luvun kammottavia virheitä. Silloin tuhottiin pysyvästi, sumeilematta ja hetkellisessä rahanhimossa muun muassa maakuntakaupunkiemme keskustojen historiaa, kulttuuria ja vanhaa identiteettiä rakentamalla niiden tilalle rumia elementtitaloja.

¤ ¤ ¤

Helsingissä on parhaillaan syntymässä poikkeuksellinen tilanne kantakaupungin asuntomarkkinoille.

Sen mahdollistaa vanhojen satama-alueiden muuttuminen asuinalueiksi. Vanhan kantakaupungin kylkeen saadaan valtava määrä aivan uusia asuintaloja – ja mikä parasta: tuhoamatta vanhoja rakennuksia. Hyvä niin. Hyvä, että vanha voidaan säilyttää ja hyvä, että ihmisille saadaan lisää asuntoja.

Helsingin keskustan nopean lisärakentamisen myötä nyt ja tulevina lähivuosina on mielenkiintoista seurata upouusien asuntojen kysynnän ja hintatason kehitystä. Yhtä mielenkiintoista on se, miten käy kantakaupungin vanhoissa taloissa sijaitsevien asuntojen arvon, kun Helsingin niiden liepeille rakentuu vauhdilla uusia asuintaloja?

Kysymys kuuluu: arvostavatko suomalaiset vanhaa taloa ydinkeskustassa vai uutta taloa ydinkeskustassa?

¤ ¤ ¤

Vuoteen 2024 mennessä Helsinkiin rakentuu arviolta peräti lähes 58 000 uutta asuntoa. Myös Helsingin niemen ja laajemman kantakaupungin alueelle valmistuu tulevina vuosina runsaasti uusia asuntoja.

Vanhan kantakaupungin suurimpia rakennuskohteita ovat Jätkäsaari, Hernesaari, Keski-Pasila ja Kalasataman alue, jonne jo kohoa uusia taloja melkein kuin ”sieniä sateella”.

Yksistään Länsisataman alueelle on tulossa noin 8200 uutta asuntoa ja Kalasatamaan lähes 7000.

¤ ¤ ¤

Uusien kerrostaloasuntojen hinta Helsingin kantakaupungin tuoreilla reuna-alueilla on hämmästyttävän korkea verrattuna vanhoihin, niin sanottuihin arvotaloihin erinomaisen maineen omaavissa kaupunginosissa.

Otetaanpa hintaesimerkit vertailuun uudiskohteesta ja 100-vuotiaasta talosta samoilta kulmilta Helsingin niemeä.

Jätkäsaaresta myydään parhaillaan upouuden talon ensimmäisen (!) kerroksen 84 m2:n kolmiota. Asunnon hinta on Oikotie.fi –sivustolla 600 000 euroa, eli noin 7100 euroa neliöltä.

Punavuoresta myydään samaan aikaan samalla Oikotie-sivustolla suurta 74 m2:n kaksiota. Tämä asunto on vuonna 1910 valmistuneen talon 1. kerroksessa. Hintapyyntö on 379 000 euroa, eli 5120 euroa neliöltä.

Hinnan ero on näiden kahden kohteen välillä peräti 2000 euroa neliöltä. Välimatkaa asunnoilla on kuitenkin vain noin 700 metriä. Syy isoon hintaeroon on muun muassa siinä, että esimerkkini vanhaan kohteeseen on tulossa putkiremontti – ja liuta muita remontteja.

Jos 100-vuotias talokaunotar olisi täysin peruskorjattu ja asuntokin sisältä tip top, niin hintojen ero olisi tänään tuskin enempää kuin 600-1000 euroa. ”Huomenna” eroa ei ehkä olisi lainkaan ja ”ylihuomenna” vanhan talon asunto voi taas olla arvokkaampi kuin uuden.

¤ ¤ ¤

Uudisasuntoja arvotetaan mielestäni Suomessa turhan korkealle.

Minä en vaihtaisi historian havinasta pitävänä ihmisenä vanhasta täysin korjatusta talosta kalliimpaan vastaavaan asuntoon upouudessa talossa. Uskoakseni samoin ajattelee varsin iso ryhmä suomalaisia, joten vanhan talon ja sen asuntojen arvot voidaan saada nousuun.

Ennustukseni on, että sekä uusien että vanhojen asuntojen hinnat säilyvät korkeina Helsingin keskustassa ja kantakaupungissa laajemminkin.

Helsingin keskusta on Suomen oloissa ainutlaatuisen korkeatasoinen urbaani ympäristö, jonka kysyntä pysyy korkeana myös tulevaisuudessa. Samalla Helsingin seudun kasvupaine on kova, joten keskustan asuntojen suhteellinen osuus ei nouse, vaikka kantakaupungin rantoja rakennetaankin nyt kiivasta tahtia.

¤ ¤ ¤

Vanhasta talosta on kuitenkin pidettävä hyvää huolta. Ellei niin tehdä, talon asuntojen arvo tippuu. Vaikka kantakaupungin vanhoilla taloilla on suuri kysyntä, niin näiden asuntojen hinnat eivät tulevina lähivuosina pysy automaattisesti vakaina.

Asunto-osakeyhtiöiden hallitukset ovatkin Helsingin kantakaupungissa paljon vartijoina.

Isännöintitoimistoilla ei näet yleensä ole aikaa tai harrastusta pohtia jokaisen talonsa pitkän tähtäimen kehittämistä, jos siihen ei ole erityistä painetta. Ja vaikka tuota painetta olisi, niin vastuu kehityksestä on lopulta aina talon omistajilla, eli osakkailla.

Suomalainen asunto-osakeyhtiöjärjestelmä on erinomainen tapa sitouttaa omistajat ja asukkaat talon kehittämiseen. Työ tehdään käytännössä asunto-osakeyhtiöiden hallituksissa, joihin valitaan jälleen tänä keväänä toivottavasti innokkaita ihmisiä.

¤ ¤ ¤

Yhä useampi asunnon ostaja osaa nykyisin katsoa nimenomaan sen, onko talon putkiremontti tehty. Putkiremontti maksaa paljon, mutta se pitää ja kannattaa tehdä. Remontoidun talon asuntojen kysyntä säilyy ja hinnat ovat korkeammat.

Moni ostaja osaa kiinnittää jo huomion siihenkin onko talon vesikatto täyttänyt 50 vuotta vai ei. Sekin osataan silmäillä ovatko talon ikkunat, julkisivu ja sähkönousut uusittu.

Kiinteistönvälittäjän sisään kantama sisustussohva ei merkittävästi edistä asunnon myyntiä tai arvoa, jos talon rappukäytävän maalit rapistuvat, yhteinen piha on ruma ja pyöräkellari rempallaan.

Vastuu asuntojen arvon kehityksestä on siis korostetusti asukkailla, osakkailla ja asunto-osakeyhtiöillä. Hyvin hoidettu taloyhtiö kiinnostaa ostajia aina. Sen vuoksi toiminta taloyhtiöiden hallituksissa saadaan toivottavasti suositummaksi harrastukseksi.

Tietoa kirjoittajasta

Valtiotieteiden maisteri. Blogisti ja kolumnisti.

Kirjoitukset